STATUS I STORBRITANNIA
Mange har nok fått med seg at det går mot bytte av statsminister i England. Boris Johnson vil bli erstattet av en partifelle – den endelige beslutningen om hvem dette blir tas 5.september. Vi tror imidlertid ikke den valgte kandidaten vil påvirke landets situasjon og politiske retning vesentlig.
Større betydning har imidlertid den politiske diskusjonen og fokus på boligsituasjonen i landet, og spesielt ‘social housing’, dvs ulike typer støtte til de som sliter mest med å skaffe seg bolig. Det er bred politisk enighet om at noe må gjøres, men stort sprik i forslagene til løsning.
“Renters reforms” (oversatt: “leietakers reformer”) er en allerede vedtatt og omfattende endring av lovverket for utleieboliger/utleiere, som i kort gir leietakere på det åpne markedet langt bedre rettigheter og beskyttelse enn tidligere. Selv om dette isolert sett må betegnes som positivt for store deler av befolkningen, er det dårlig nytt for utleiere av boliger på det frie markedet. Mer om dette konsekvensene av dette nedenfor i denne eposten (og her: https://www.gov.uk/government/news/new-deal-for-private-renters-published-today).
Det er vanskelig å spå, og særlig om fremtiden. Det er likevel enkelte elementer som nå er fremtredende i samfunnsbildet, og som vil påvirke den økonomiske situasjonen betydelig fremover:
-
- Inflasjon og økning i levekostnader
-
- Økning i rentekostnader
-
- Korreksjon i boligprisene
DRAMATISK ØKNING I LEVEKOSTNADER
Folk flest opplever nå en dramatisk økning i levekostnader, både som følge av inflasjon, økte energikostnader og økte rentekostnader. Enten man eier eller leier bolig, så spiser kostnader til bolig en stadig større del av folks inntekter.
En fersk rapport fra britiske myndigheter avslører at 23% av husholdninger nå opplever vanskeligheter med å betale regninger, sammenlignet med 17% for et år siden. Dette må sies å være en dramatisk endring, og selvfølgelig dårlig nytt for landet som helhet. Ettersom kostnader til bolig utgjør en stor andel av totale kostnader, så er det naturlig å forvente at veksten vi tidligere har sett i boligpriseneb definitivt er over, og sannsynligvis står vi ovenfor en merkbar korreksjon i boligprisene i den kommende perioden.
Som nevnt innledningsvis, har også det juridiske landskapet endret seg for private utleiere. Det har blitt vanskelig og også kostbart for utleiere å kaste ut leietakere som ikke betaler husleie. Det er derfor i realiteten utleiere som må ta den første støyten når leietaker får økonomiske problemer. Når økte rentekostnader i tillegg spiser opp en stadig større andel av en allerede begrenset profitt, vil mange utleiere heller velge å heller selge boligen. Flere interesseorganisasjoner forventer nå en bølge av private utleiere som legger ut boligen(e) for salg. Dette vil typisk være et rekkehus, leilighet eller vanlig enebolig. Når det kommer flere selgere enn kjøpere på markedet, går prisene ned – uten unntak.
Folks betalingsevne og kjøpekraft er allerede redusert pga inflasjon og økte bokostnader/rentenivå, og vi tror dette vil bidra ytterligere til en korreksjon i boligprisene. Som vanlig har mediene en tendens til å fokusere på gjennomsnittstall, f.eks. “20% reduksjon i boligprisene” slik situasjonen var under finanskrisen i 2008/09, og det er derfor lett å tenke at dette er fasiten og gjelder “alle”.
I realiteten vil det være store forskjeller mellom ulike typer boliger, ulike regioner, etc. Prisene på enkelte typer boliger (f.eks. vanlige rekkehus og leiligheter som nevnt over) kan falle betydelig fordi det totale tilbudet av slike boliger plutselig øker, og et tilsvarende høyt antall kjøpere finnes rett og slett ikke. Andre typer boliger vil kunne holde seg stabile og til og med øke fordi etterspørselen ikke påvirkes negativt, eller det samlede tilbudet av tilsvarende typer boliger fortsatt er begrenset.
Vi mener våre prosjekter kun i beskjeden grad vil påvirkes av fallende boligpriser. Dette begrunnes med at hovedtyngden av våre prosjekter klassifiseres som næringsbygg, hvor verdien primært fastsettes på grunnlag av den inntekten eiendommen produserer, og hvorvidt denne inntekten ansees som stabil og langsiktig. Vi ser idag ingen indikasjoner på at forholdene vi har omtalt over vil påvirke disse inntektene negativt.
Som de aller fleste andre opplever vi imidlertid økte driftskostnader, både i form av strømregninger, tildels lønnskostnader samt byggekostnader til nye prosjekter. Rentekostnader øker nødvendigvis i takt med Bank of England’s justering av styringsrenten. Vi har lykkes i å kompensere dette noe gjennom inflasjonsjusterte priser, og vil gjennomføre en ny økning i våre leiepriser ut mot kommunene fra og med nyttår.
Vårt første solcelle-anlegg er kommet i drift med gode resultater, og vi er nå iferd med å rulle ut slike anlegg på alle eiendommer. Selv om anskaffelseskostnaden er betydelig, så gir dette en klar reduksjon i den kapasiteten vi må kjøpe fra strømleverandøren, og gir oss langt større kontroll på løpende strømutgifter. Vi har også anskaffet avanserte strømstyringssystemer som begrenser forbruket i hver
enkelt boenhet når leietakere ikke oppholder seg i rommet. Mer om dette og andre forbedringer i kommende nyhetsbrev.
I sum har Vitae Investments fortsatt en solid driftsmargin, og vi opplever økningen i utgiftene som håndterbar. Vi forbereder oss imidlertid på at denne økningen er langvarig og sannsynligvis permanent, og jobber kontinuerlig med å forbedre og rasjonalisere driften.
Både myndighetene og ulike interesseorganisasjoner forventer en økning i antall husholdninger som ikke lenger klarer å betjene utgifter og forpliktelser. Dette vil i sin tur resultere i flere utkastelser fra boliger, selv om denne effekten tar noe tid. Det synes imidlertid klart at problematikken med hjemløshet bare vil øke i årene fremover, med en klar dreining mot familier og større husholdninger. Dette vil med stor sikkerhet øke etterspørselen etter våre prosjekter – som allerede er meget høy.
Vi vil derfor søke å utvide vår portefølje med større enheter selv om disse gir en litt lavere direkte avkastning pga lavere inntekt per boligareal, men samtidig et noe lavere behov for personell tilstede. Vi anser dette som en trygg og god utvidelse av våre tjenester, som vil bidra til stabile inntekter i mange år fremover. Lavere boligpriser kan potensielt også gi gode muligheter for nye kjøp, noe vi forbereder oss på ved å øke kontantbeholdningen i selskapet.
En vellykket investeringsstrategi i nedgangstider er ikke å unnlate å investere, men å investere i fysiske eiendeler med høy etterspørsel. Vi mener våre prosjekter fortsatt vil være et eksempel på dette i årene som kommer.
Dersom du ønsker en mer inngående og detaljert prat rundt dette, så er du som vanlig velkommen til å ta kontakt med oss. Du finner nødvendig kontaktinformasjon på våre nettsider – www.vitaeinvestments.no
Ha en fortsatt flott sommer.
