Finanspublikasjonen Investornytt.no hadde nylig en dekning av Vitae Investments sin forretningsmodell og investeringskonsept. Vi har gjengitt artikkelen nedenfor:

Du har kanskje fått med deg markedsføring på Facebook av Vitae Investments som er blitt en Norsk aktør i England som investerer i eiendom. I England har selskapet fått svært gode tilbakemeldinger. Vi har fått et unikt innblikk i grunderen bak selskapet Nordmannen Per Magnus Strøm, dette er hans historie på hvordan han har skapt lønnsomhet på utleie og reinvestering i et svært attraktivt marked.

Grundern har i lengre tid hatt tilhold i England og skapt en nisje med sosialt ansvar og bærekraftig investering.
 
Man kan kjøpe en helt vanlig eiendom med lånefinansering, pusse opp på moderate budsjetter, leie ut til «vanlige» folk, og fortsatt sitte igjen med en positiv cashflow etter at renter og driftskostnader var betalt. DET klarer man ikke mange steder i Norge idag forklarer Per Magnus Strøm som er daglig leder i Vitae Investments på videolink fra England.

Hvordan havnet du i England og hvordan avdekket du potensialet for å drive denne modellen i England?

I starten av 2016 deltok jeg på en rekke seminarer og kurs rundt eiendomsinvestering i regi av ulike internasjonale aktører og coaching-selskap, og ble raskt klar over at eiendomsmarkedene i ulike land kan være svært forskjellige, spesielt når du ser på forholdet mellom kjøpspriser og leiepriser. Jeg ønsket i utgangspunktet å bygge opp en eiendomsportefølje i Norge, men med relativt lave leiepriser og høye kjøpskostnader syntes jeg dette var et mindre attraktivt regnestykke.

Fortell litt om deres modell og operasjoner i England?

Innskudd fra investorer benyttes direkte til kjøp og/eller oppgradering av egnede eiendommer, gjerne i kombinasjon med kortsiktige byggelån (bridging finance). Det er mange kriterier som inngår i valg av prosjekter; størrelse, nabolag, nærhet til sentrum og andre fasiliteter, behovet for slike prosjekter i den lokale kommunen, etc. Men fremfor alt må prosjektet være økonomisk selvbærende og ikke belaste økonomien i selskapet. Med dette mener vi at verdiøkningen etter oppgradering – i kombinasjon med leieinntektene så snart prosjektet er i drift – skal kunne nedbetale all kortsiktig gjeld i løpet av 24 måneder (dvs all innskutt kapital blir frigjort ved refinansieringen). 

Hvordan oppnår man dette resultatet?

Det er i praksis to måter å oppnå dette: Enten er prosjektet ‘lett’, dvs en rask og relativ billig oppussing uten strukturelle endringer eller byggesøknader, og første faktura kan normalt sendes kommunen allerede etter 3-4 måneder forklarer Strøm.
 
Da kan eiendommen refinansieres betydelig raskere, og leieinntekten i den resterende perioden øremerkes tilbakebetaling av kortsiktig gjeld.
 
Alternativt kan en eiendom trenge betydelige arbeider, ofte i kombinasjon med utvidelse og/eller bedre utnyttelse av eksisterende areal. Da snakker vi fort 12 måneder eller mer før inntekten begynner å komme inn, men refinansiering på bakgrunn av den nye verdivurderingen vil frigjøre betydelig mer kapital. 24-måneders kriteriet står fortsatt ved lag.
 
Det ideelle prosjektet har gjerne litt av begge deler, dvs en andel av eiendommen som kan ferdigstilles og gi inntekt relativt raskt, men samtidig ha et utviklingspotensiale som kan realiseres over litt tid. Goffs Residence i Eastbourne som er vårt nyeste prosjekt, er et godt eksempel på dette: Eiendommen hadde allerede godkjenning for bruk som hybelhus med 12 boenheter; etter en lett omstrukturering av planløsningen kommer det 4 ekstra leiligheter innenfor veggene av det eksisterende bygget, og på toppen av det hele ser vi for oss et separat nybygg med 12-16 enheter i hagen.
 
Sistnevnte krever selvfølgelig en godkjent byggesøknad, men prosjektet er selvbærende også uten dette forklarer Strøm.

Lokal kunnskap til myndigheter og muligheter er nøkkelen for å lykkes i markedet, hva har dere gjort for å tilegne dere denne kompetansen over tid?

I mange tilfeller har det ikke vært spesielt vanskelig å levere bedre tjenester enn det kommunene hadde fra før, både hva gjelder standarden på eiendommene men også forhold rundt drift og administrasjon. Enkelte utleiere må sies å være direkte uegnet til å tilby husrom til vanskeligstilte, mens utleiere flest skygger banen når det er snakk om leietakere med kommunal garanti eller direkte plassering.  Her har man en fordel å være norsk og strukturert sier Per Magnus Strøm. 

“De fleste representanter fra kommunene eller andre tilknyttede instanser som besøker eiendommene våre for første gang blir imponert over standarden. Vi har absolutt ingen høy standard, men alt er i god stand, solid, praktisk og godt isolert – og ikke minst holdes det rent og ryddig.”

Og skape gode relasjoner og bygge kultur har Vitae Investments også en sosial profil vi er stolt av. Bildet er tatt av leietagere med samtykke. Foto: Vitae Investments.

Fortell litt om utviklingen i prosjektene til nå? Hva er det som skaper en egde for nettopp dere i England?

Etter ialt 11 gjennomførte prosjekter har vi et veldig konkret bilde av hva som inngår i et vellykket prosjekt. Vi har prøvd ulike tilnærminger og strategier siden oppstarten, og har nå en klar ‘oppskrift’ på veien videre. Kommuner i andre deler av landet opplever de samme problemene som vi kjenner godt, og vi ser ingen grunner til at vår strategi ikke skulle gi gode resultater i resten av landet.  

Vårt ‘interne’ mål er å være den foretrukne tilbyder av denne type boliger. Dette betyr at vi skal være den mest profesjonelle aktøren, ha de mest kompetente ansatte, og tilby de mest egnede boligene. Dette fokuset har resultert i alt fra gode IT- og BMS systemer (building management systems), et komplett sett med management plans og guidelines, strukturert opplæring og kompetanseheving av ansatte, og ikke minst en bevisst tilpasning av boliger til ulike behov. 

Tilpasning til rullestolbrukere har blitt et stort tema, og samtlige kommuner skriker etter slike boliger. Som du sikkert kan forestille deg, så er et gammelt Victorian style rekkehus ikke spesielt egnet til dette formålet forklarer Strøm.

Hvordan er det finansregulatoriske  opp i mot dette? Det er stort sett Norske investorer på laget?

Tilnærmingen til norske investorer har vært naturlig av flere årsaker. Først og fremst er jeg selv norsk, og hadde de første investorene med på laget allerede før jeg flyttet til England. Flere fulgte i kjølvannet av de første, og siden har det vært natulig å fortsette i dette sporet. Word-of-mouth begynner å bli betydelig, og det er hyggelig å se at våre kunder er veldig fornøyde og anbefaler oss til andre. I tillegg er det regulatoriske rammeverket annerledes. I Norge faller vi utenfor Finanstilsynets krav til konsesjon, ettersom vi verken tilbyr finansiell rådgivning eller formidler kapital til andre prosjekter enn våre egne, dette har PwC vurdert i en rapport.

Hvordan sikrer dere transparens i investeringen og hvordan kan investorer monitorere utviklingen?

Vi sender ut jevnlige nyhetsbrev til alle kunder, typisk annenhver måned. Disse inneholder informasjon om fremdrift i prosjektene, nyheter fra Storbritannia som er relevante for bransjen, historier fra våre beboere, for å nevne noe. Tilbakemeldingene vi får på disse er veldig positive – folk synes det er givende og flott å få anledning til å følge konkret med på hvordan kapitalen deres benyttes, og de aller fleste setter stor pris på det sosiale aspektet av dette avslutter Strøm.