Buy-to-let (BTL – dvs kjøp av eiendom for utleie) har vært det åpenbare utgangspunktet for eiendomsinvestorer i Storbritannia i flere tiår – av gode grunner. God avkastning, stigende boligpriser og skattefordeler gjorde dette til en vinn-vinn-investering. I over tre tiår har buy-to-lets derfor vært standardinvesteringen for de fleste britiske eiendomsinvestorer. I følge britiske finansinstitusjoners interesseorganisasjon ble det gitt over 180.000 pantelån til utleiere som ønsket å investere i eiendommer i 2007 da buy-to-let var på topp.
Siden den gang har en rekke endringer gjort denne investeringsstrategien nær foreldet – i det minste hvis målet ditt er å bygge en stor og svært lønnsom portefølje de neste årene. Vi forventer at aktiviteter i buy-to-let-markedet vil kollapse eller reduseres betydelig på grunn av flere faktorer, men hovedsakelig på grunn av strammere regelverk og økonomiske restriksjoner, noe som betyr at det å være tradisjonell utleier vil miste mye av glansen – og profitten.
I løpet av de siste fem årene har regjeringen innført en rekke reguleringsendringer som direkte påvirker boligkjøp og utleiesektoren. Endringene bidrar til nedgangen i fortjenesten, og tvinger derfor flere investorer ut av markedet, for investeringen ikke så lønnsom lenger.
Så hvorfor kollapser buy-to-let-sektoren? Her er sammendraget:
Tøffere krav til belåning (høyere innskudd og leieinntekt kreves)
Etter hvert som strenge boliglånsregler trer i kraft, blir låneopptak tøffere for utleiere, spesielt de som kommer inn på arenaen for første gang.
Kravene til utlån blir stadig strengere. Dette betyr at utleiere må øke innskuddene fra egen lomme, i tillegg til at de blir pålagt å dokumentere høyere leieinntekter for å ha råd til tilbakebetaling.
Økt dokumentavgift
Utleiere som ønsker å kjøpe eiendommer for investeringsformål, har blitt utsatt for økende dokumentavgift. I 2014 ble det innført et tilleggsgebyr som tilførte en avgift på 3% for alle sekundær-eiendommer (dvs som ikke benyttes av eieren selv).
Til slutt påvirker den økte dokumentavgiften lønnsomheten til en investering, da den også øker det nødvendige depositumet (dokumentavgift finansieres ikke av långiver). En bolig på £ 200 000 har nå en forhøyet tollsats på £ 7500.
Skattefritak for rentekostnader skal gradvis avvikles
Dette vil utvilsomt gi eiendomsinvestorer og utleiere økt skattebelastning. Private utleiere står overfor en skatteøkning som betyr at de heretter kan forvente mindre skattelette enn det som tidligere var tilfelle.
For mange investorer har dette hatt en ekstra effekt på deres totale inntekt, og presset dem inn i en høyere skatteklasse. Følgelig vil de heretter bli beskattet med en betydelig høyere sats på sin totale inntekt. I noen tilfeller har investorer ikke sett noen annen utvei enn å selge deler av porteføljen sin. Å selge av det som tidligere ble ansett som en trygg investering for å kunne betale skatt, er absolutt ikke det ideelle scenariet.
Små investorer blir hardest rammet
Tøffe regler gir små investorer ikke noe valg. Et pantelån er en av de viktigste delene som hjelper folk å kjøpe en eiendom. I Storbritannia og også resten av verden vil nye investorer generelt trenge å få et pantelån for å komme inn på eiendomsinvesteringer.
Det er tydelig at strengere regler og forhøyede avgiftsnivåer gjør avkastningen mer volatil og til og med negativ. Mindre investorer har mindre sannsynlighet for å lykkes i markedet, og vil ikke være i stand til å få den avkastningen de forventer, og kan ikke engang bryte.
Et stort antall utleiere vil sannsynligvis selge deler av porteføljen
Vi vet alle at det å være utleier medfører risiko. Og som investorer bør vi være forberedt på de kommende årene ettersom politikken fortsetter å endre seg. Dessverre, ifølge nyere forskning, vurderer flere og flere utleiere eller bestemmer seg for å selge deler av porteføljen i nær fremtid for å forhindre flere tap og tilpasse seg nye forhold.
De nylige endringene i regelverk og skattepolitikk tvinger i mange tilfeller utleiere til å gå ut av markedet. Mer enn hundre tusen eiendommer har blitt solgt av utleiere siden det ble pålagt høye skatter.
Huspriser bestemmes til slutt av tilbud og etterspørsel. Når et større antall eiendommer kommer inn i markedet når investorer prøver å selge deler av porteføljen, faller prisene sikkert.
Er det på tide å si farvel til buy-to-lets?
Det kan hevdes at kjøp for å leie fortsatt gir en gjennomførbar metode for å komme inn i eiendomsinvesteringsbransjen. Men etter de skisserte endringene i regelverk og retningslinjer, kan det fortsatt anses som det riktige valget for profitthungrige investorer?
For over et tiår siden trengte du ikke å være en sofistikert investor for å bli rik, du måtte bare kjøpe en eiendom og sitte på den i noen år. Boligprisene hadde en historie med dobling hvert 7.–10. år, og eiendomsmarkedet blomstret år etter år, faktisk med noen hindringer på veien. Gitt de skisserte problemene som allerede er nevnt, kan vi fortsatt realistisk se et gjennomsnittshus doble veksten? Eller kan disse eiendommene i det minste fortsatt betraktes som en klok investering?
Vi tror 2020 og årene fremover kommer til å bli tøffe for kjøp for å leie-sektoren. Åpenbart er den nye beskatningen som følge av § 24 en enorm faktor, sammen med strammere boliglånsregler, og vi ser at BTL-er gradvis blir en mindre effektiv rute for å oppnå den økonomiske avkastningen du håper og forventer. Det er tydeligvis vanskelig å se at denne tradisjonelle eiendomsinvesteringen fortsatt er stedet for å sette pengene dine i 2020.
Så er det for sent å komme inn i eiendomsinvesteringer?
Vårt korte svar er nei. Det kan være en rekke hensyn å ta i betraktning når du investerer i eiendom i Storbritannia, men det er fortsatt store muligheter tilgjengelig. Du må se på hvor utviklingen og veksten skjer, samt et nytt blikk på risiko og markedsendringene som kan ligge foran deg. Storbritannia er for tiden i det mange omtaler som en boligkrise, som resulterer i en situasjon der etterspørselen er høyere enn tilbudet. Normalt setter dette fart på prisøkninger, som generelt sett er gode nyheter for investorer.
Det er viktig at investorer jobber med det riktige teamet av fagfolk, velger sine prosjekter med omhu, gjør riktig due diligence og sikrer at investeringene reflekterer deres mål.
Du vil sannsynligvis nå erkjenne det faktum at det som tidligere ble ansett som en lavrisiko, enkel og sikker investeringsstrategi som buy-to-let, ikke nødvendigvis vil forbli slik i all evighet. Rent praktisk betyr dette at allerede fra starten var risikoen faktisk høyere enn de fleste var klar over.
De siste markedsendringene forårsaket av Covid-19-situasjonen viser tydelig at investorer ikke har kontroll over alle aspekter av en investering. Det er imidlertid måter å redusere og redusere investeringsrisikoen på, som vi vil dekke i en fremtidig artikkel.
